Сегодня Совет Федерации принял законопроект №120505-7 о внесении изменений в Закон Российской Федерации "О статусе столицы Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации - городе федерального значения Москве.
Этот законопроект вызвал бурную общественную дискуссию, москвичи выходили на митинги 14, 27 и 28 мая, регулярно выходили к ГосДуме и сегодня вышли к Совету Федерации, собирают десятки тысяч подписей против, подают их в Администрацию президента, ходят туда на личные приёмы, проводят общие собрания собственников жилья, чтобы не допустить отъёма собственности.
Почему люди так обеспокоены и как это касается банков?

Я хотела бы обсудить с уважаемым ипотечным и банковским сообществом законопроект "о реновации".
Возможно, кто-то помнит - раньше я работала в банках и консультировала их, и в конце этой части своей карьеры я занималась конкретно ипотекой и секьюритизацией.

Сейчас я занимаюсь общественной деятельностью и больше общаюсь непосредственно с простыми гражданами по самым приземлённым вопросам от ЖКХ и незаконных строек до выборов, однако такие инициативы как реновация, исходящие от работающих за наши налоги парламентариев и чиновников, вынуждают меня инициировать не просто экспертные обсуждения (как мы с коллегами уже два раза сделали на площадке МосгорДумы), но и профессиональное обсуждение темы реновации - в частности, здесь.

Мне показалось, что комментарии к законопроекту из банковского сообщества как-то почти не звучат. Хотя, на мой взгляд, они должны звучать - и не менее громко, чем голоса простых собственников жилья.

В чём же дело? Что с законопроектом не так и как это затрагивает интересы банков?

Вкратце проблемы с ним следующие (самое интересное для банкиров - в конце, но стоит прочесть всё, так как проблемы взаимосвязаны).

1) Законопроект подрывает основы государственного устройства: официально нивелируется иерархия нормативно-правовых актов РФ и разграничение полномочий федерация-субъект. Получается, что федеральные законы и кодексы становятся не во всех своих статьях обязательны для города федерального значения Москвы, официально допускается замена этих единых федеральных правовых норм - региональными московскими. При этом для остальных субъектов РФ сохраняется полноценное действие федеральных норм (как и должно быть). Таким образом, нарушается единство правового поля в РФ. В принципе, этим многих уже не удивишь - в Москве чиновники, полиция и даже суды "традиционно" как-то странно относятся к Конституции и федеральным нормам, считая, что важнее городские нормы или даже муниципальные акты, и в случае противоречий - отдают приоритет именно последним. Но тем не менее, так быть не должно.

2) Также нарушается принцип правопреемства РФ по отношению к СССР и РСФСР. Авторы законопроекта игнорируют земельные правоотношения с их особенностями, возникшие при СССР по тогдашнему законодательству, а также законы переходного периода (конец 1980-х-начало1990-х). Более того, московские исполнительные органы власти почти 30 лет игнорируют свою обязанность по выявлению и учёту всех возникших при СССР земельных правоотношений - что видно на кадастровой карте (земельные участки под жилыми домами и придомовые территории почти нигде не учтены, а современные перемежевания происходят с нарушением нормативов расчёта площадей участков). Авторы законопроекта пошли ещё дальше: он вообще не предполагает компенсацию доли в собственности на землю под сносимым домом, закрепленную в федеральном законодательстве.

3) Помимо этого нарушается постулат Конституции РФ о том, что никто не может быть принудительно лишен собственности. Общие собрания с решением в 2/3 собственников (по новой московской норме, нарушающей Жилищный кодекс), а также сомнительные голосования в МФЦ и "Активном гражданине" не только собственниками, но и соц.нанимателями, и далее основанные на них решения московского правительства будут как раз-таки лишать несогласных граждан собственности против их воли. И хотя право на судебную защиту законопроект перестал ставить под вопрос, тем не менее, это вопиющая ситуация, когда сначала гражданина лишают собственности по решению третьих лиц, и лишь потом он должен это оспаривать (когда вообще-то он прав по всем федеральным законам).
 

4) Как вы уже догадались, в законопроекте заложен подрыв основ гражданского законодательства в части регулирования отношений по поводу права собственности на землю, на здания и строения, на жилые помещения. Как уже сказано выше, из комплекса прав собственности на недвижимость исключено право на долю в земельном участке под домом, а также в общем имуществе внутри многоквартирного дома. Но авторы законопроекта пошли ещё дальше: "фонд реновации" взамен реальных квартир будет предоставлять НЕДЕНЕЖНОЕ обязательство предоставить квартиру, а принципы денежных компенсаций недостаточно прозрачны, и не будут, повторю, учитывать право в земельном участке и остальном общем имуществе МКД. Всё это, а также указанное выше принудительное лишение собственности и принуждение к сделкам третьими лицами - прямо нарушает гражданский кодекс РФ. 
Более того, в силу того, что обязательство "Фонда реновации" неденежное, им невозможно заменить реальную квартиру в залоге у банка по ипотечным кредитам. Попытка решить этот вопрос в переговорах между парламентариями и Сбербанком и АИЖК оказалась, на мой взгляд, безуспешной: несмотря на включение пункта о "непрерывности залога", повторю, юридически НЕВОЗМОЖНО реальную, оцененную в деньгах недвижимость заменить на неденежное обязательство.
Также, в результате консультаций со Сбербанкои и АИЖК в законопроекте появился пункт о том, что конкретно ипотечным заемщикам НЕ БУДЕТ ВЫПЛАЧИВАТЬСЯ денежная компенсация за изымаемое жильё, находящееся в залоге у банка.
Вообще сам факт исключения из стоимости квартир под снос стоимости доли в земельном участке и общем имуществе МКД делает невозможной адекватную оценку залога, которая проводится по "рыночной стоимости", которая фактически отражает местоположение дома и его состояние - помимо индивидуальных характеристик конкретных квартир.

Возможно, я чего-то не понимаю, но описанные выше противоречия, связанные со статусом и оценкой залога, - это, на мой взгляд, серьёзнейшая проблема, которая грозит банковским кризисом и массовым банкротством граждан.

Как я поняла, в случае полного принятия и подписания Президентом этого закона, банки будут вынуждены резко досоздать резервы в связи с ухудшением качества активов (уничтожение/обесценение залогов по ипотечным кредитам в домах, попавших в каждую новую "волну" реновации).

Далее, как я понимаю, это грозит резким снижением ликвидности банковского сектора и кризисом. Также, как я это вижу, банки будут вынуждены, юридически защищаясь, массово начать требовать досрочного погашения по ухудшившимся активам. Я уверена, что у абсолютного большинства заемщиков нет лишних 1-3 миллиона, чтобы срочно закрыть кредит, они будут вынуждены признавать себя банкротами либо договариваться с банками о продаже жилья в залоге (но кто ж его купит в доме под снос и по какой цене?!). В любом случае - получается плохо и для граждан, и для банков.

Также у меня есть серьёзные опасения за держателей облигаций с ипотечным покрытием.

В целом, я считаю крайне опасной для рынка жилья и ипотеки, и для экономики ситуацию, когда в крупнейшем регионе, в столице мэрия получит чрезвычайные полномочия по экспроприации.

5) "Фонд реновации", который предполагается создать по законопроекту - это отдельная опасная история. Предполагается создание некоммерческой организации (по соответствующему закону), которую при этом наделят правами коммерческого девелопера-заказчика, а в качестве оборотного капитала он будет использовать налоги московских резидентов и дополнительные сборы с физических и юридических лиц. При этом отчитываться публично он не будет (что нарушает федеральный закон об НКО да и просто здравый смысл). Как человек, неплохо знакомый с уже 2 года работающим "Фондом капитального ремонта" и результатами его деятельности в виде непосредственных ремонтов, а также валом жалоб граждан на него, я могу сказать, что "Фонд реновации" - это тиражирование "удачного" опыта "Фонда капитального ремонта", и мы получим еще один непонятный финансовый институт (не банк, не НКО, не казначейский орган) - чёрную дыру с элементами финансовой пирамиды.

6) Отмечу также, что из закона прямо исключён снос аварийных и ветхих домов. То есть перестройка-реновация будет касаться только нормальных домов с износом не более 60%, и при этом московские власти так и продолжат почти не выполнять свои очень конкретные, закреплённые в ФЗ, законах Москвы и постановлеиях правительства Москвы обязательства перед очередниками и жителями аварийного и ветхого жилого фонда, а также кварталов хрущёвок, которые расположены в коммерчески "невыгодных" местах - как они уже делают с 2010 года. Может быть, читатели не замечали, но снос хрущёвок, приговорённых ещё Лужковым его постановлениями, происходит сейчас только в выгодных для девелопмента местах. Постановления прошлой администрации о реконструкции кварталов в коммерчески "неудачных" местах (не у метро, не у проектируемых/строящихся станций метро, над туннелями метро, не у шоссе) злостно игнорируются нынешним составом правительства Москвы. Можем отдельно подробнее об этом пообщаться.

7) Также недопустимы пункты законопроекта о том, что в зоне реновации допускается проектирование и строительство в обход стандартных, федеральных строительных и земельных процедур, а также СНиПов и СанПиНов. Если речь идет о том, что часть СНиП и СанПиН устарели - их надо отдельно менять, консультируясь с экспертным сообществом, а лучше - его силами. Создавать в Москве особые зоны, где официально никем не гарантируется качество строительства - совершенно недопустимо и по сути преступно. Это также несёт в себе риски для банков - но уже при выдаче новых ипотечных кредитов.

8) Кроме того, не ясно, что делать с будущими колоссальными объемами строительного мусора. Любые решения плохи для жителей Московской области и опосредованно самой Москвы - просто в силу ухудшения экологии и вывода земель из оборота под захоронение отходов.

Более подробные комментарии экспертов озвучивались на двух круглых столах в Московской городской Думе:

- http://www.activist.msk.ru/2017/06/blog-post.html (анализ после первого чтения)
- http://www.activist.msk.ru/2017/06/blog-post_27.html (анализ после третьего чтения)

Оригинал сообщения