Петербург не собирается идти по московскому пути реновации хрущевок. Но и петербургского пути тоже не изобрел.

Наталья Скворцова/Интерпресс

В ближайшем будущем противникам реновации можно не беспокоиться. Ничего не случится, кроме, возможно, попыток внешне облагородить или капитально отремонтировать некоторые хрущевки. По крайней мере если на город не свалятся большие деньги или чья-то политическая воля.

Петербургская программа реновации застроенных территорий, насчитывающая уже более 10 лет, на данный момент реализована на всего 0,75%, заявил 28 сентября на III Форуме пространственного развития в Мраморном дворце Антон Финогенов, гендиректор института «Урбаника». Как поступать Петербургу в этой ситуации — копировать ли москвичей, искать ли свои пути решения проблемы, и какие? Дискуссия, на которой предполагалось обсудить «реновацию или ревитализацию» в Северной столице, вырулила в весьма неожиданное русло. Выяснилось, что ни возможностей, ни самой необходимости в реновации в Петербурге нет.

Публичное обсуждение оказалась в центре внимания участников форума: слушателей было столько, что они чуть ли не сидели друг у друга на головах, пугая хранительниц дворца. Одиннадцать дискутантов начали с того, что традиционно отгородились от столицы: ни одного сторонника московского пути реновации в зале не оказалось.

«У нас нет бюджета, чтобы сносить по миллиону метров в год. С другой стороны, в Москве уже накоплен и негативный опыт «лужковской» реновации, когда вместо кварталов пятиэтажек появлялись кварталы двадцатипятиэтажек, и хорошего в этом мало. Петербург должен быть инноватором и в этом тоже», – заявил Антон Финогенов.

Следующие полтора часа участники обсуждения пытались найти другой, петербургский вариант проведения реновации, в необходимости которой, казалось бы, еще недавно не было сомнений.

Тон разговору задал глава комитета по градостроительству и архитектуре (КГА), главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев.

«Получилось так, что демократическая модель реновации оказалась объективно очень сложной в реализации, – заявил он. – Может быть, потому, что в Петербурге больше, чем в других регионах, принято следовать закону. Уж не знаю, к счастью или к сожалению? В отличие от Москвы, наша программа предусматривала сохранение проживания в том же районе: человек всегда должен иметь выбор, в том числе иметь возможность выбрать свою родную среду. Порядок предполагался такой: строится жилье, туда расселяют людей из ветхого фонда или морально устаревшего, потом это старое сносят, а там еще что-то строят и так по цепочке. И определенные успехи на этом пути были, многие горожане получили новые квартиры. Но все же не зря говорят, что новое — это хорошо забытое старое. Чего хотелось бы избежать — потери вот этого уюта старых кварталов. Потерять эту среду пятиэтажек было бы обидно и непростительно. И неправильно, мне кажется, превращать их в еще одно Девяткино».

По словам Григорьева, городу и бизнесу нужно понять, что, собственно, стоит менять, что именно реновировать.

«Посмотрите на Европу: там полно такого жилья, с высотой потолков не 3 метра, а 2,5, с проходными кухнями, без прихожих, с маленькими комнатками. Все очень скромно живут. И разместить на 40 метрах не однушку, как сейчас делают, а четырехкомнатную квартиру — это же умное решение, удобное. Так что мы должны реально взвесить критерии реновации, – считает архитектор. – Эти дома могут просто быть приведены в приличное состояние: даже старые деревянные окна там на деле лучше новых стеклопакетов, потому что они «дышат», а не плесневеют. А городская среда в этих кварталах отличная, лучше, чем во многих новостройках. Мне кажется, мы не должны терять эти средовые качества».

Представитель законодательной ветви власти оказался во многом солидарен с представителем исполнительной.

«Программа реновации провалена. Вообще-то этим должны заниматься компетентные органы, – волнуясь, заявил депутат ЗакСа Андрей Анохин. – Те компании, которые должны были расселять и предоставлять жилье жителям хрущевок, занялись совершенно другими делами. Программа реновации будет реализована явно не в обозримом будущем, потому что бюджетных средств на это нету, а у инвестора масса препон — административные барьеры, диалог с жителями, которые не доверяют власти, и сомнительная перспектива заработка. Пока здания не будут рушиться, ничего не сдвинется с места. Для реновации нужна серьезная политическая воля, и административная работа очень серьезная: пересчитать реально всех людей, предусмотреть все — и парковки, и новые школы, социалку, все вместе. В ближайшее время город к этому не готов».

Кульминацией диспута стало выступление Дмитрия Панова, гендиректора ГК «Доверие», который показал собравшимся математически обоснованную модель невозможности в ближайшем будущем какой-либо реновации для петербургских хрущевок. Специалисты «Доверия», по его словам, решили посчитать, можно ли провести реновацию в типовом квартале массовых серий в спальном районе — один гектар, 6 тысяч метров жилья, четыре хрущевки постройки 60-х гг., Калининский или Красногвардейский район.

«Мы взяли минимальную рентабельность в 14% – говорят, в Москве строят с рентабельностью и в семь, но мы взяли 14. Это минимальная, с учетом всех затрат, ключевой ставки и инфляции, цифра, которая может быть интересна девелоперу сейчас. Высоту поставили до 40 метров. Цена – 95 тысяч за метр жилья и 500 тысяч за машиноместо. Себестоимость строительства – только строительно-монтажных работ – 55 тысяч. Включите сюда еще отчисления на социальную инфраструктуру, аренду земли и так далее, – рассказал девелопер. – Так вот, у нас получилось, что надо построить на этом участке, где сейчас стоит 6 тысяч метров на гектар, жилье из расчета 29 тысяч кв. метров на гектар. То есть почти в пять раз больше, чем там уже стоит. И это не считая школ и другой инфраструктуры, которая для всего этого жилья может понадобиться. Это, конечно же, невозможно, и застройку с такой плотностью отнюдь нельзя назвать улучшением качества жизни».

А коэффициент использования территории в таком проекте получится 2,9 – на треть больше максимально разрешенного в Петербурге — 2,0, добавил Панов.

Возразить на эти математические выкладки оказалось практически нечего.

«Эта задача — осуществить реновацию, но при этом оставить жителей в их обжитом квартале и при этом инвестору получить приемлемую прибыль — увы, математически неразрешима, – согласился Николай Пашков, гендиректор Knight Frank Saint-Petersburg. – Либо выселять в другие районы, что никому не понравится, либо экономики в проекте не будет. А что касается международного опыта, то обычно в Европе это проекты бюджетные, и это реконструкция, обновление зданий, а не снос. Что до метражей хрущевок, то они действительно соответствуют европейским представлениям о жилье. Многие из них еще вполне крепкие. А градостроительная среда там весьма гуманная, с человеческим масштабом. Снести все это и заменить тем, что мы видим в заКАДье — ничего в этом хорошего нет».

Похожими оказались и воспоминания дискутантов о европейском опыте. Так, вслед за главой КГА ведущий архитектор студии INTERCOLUMNIUM Илья Филимонов заявил, что у россиян и правда завышенные ожидания и требования к жилью, а в Европе часто живут намного скромнее, чем мы привыкли думать.

«Десять лет назад мы были в некой эйфории и в иллюзиях о том, как мы должны все жить, – наставительно отозвался Владимир Григорьев перед тем, как покинуть собрание. – Настало время избавляться от иллюзий. Чтобы хорошо жить, нужно хорошо работать».

После такой «точки» вопрос о моральном старении хрущевок, заданный Финогеновым, растворился в воздухе.

«Значит, город будет идти по пути реконструкции», – задумчиво заявил он.

«Без воли государства реновации не будет, – сказал вслед главному архитекторуДмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры». – Московский закон о реновации — это совсем другое, он попал в закон о статусе Москвы как столицы, то есть это было персональное властное решение. У нас его нет. Реновация нужна, когда речь идет об аварийном фонде, тогда это насущная необходимость. И людей при этом селят в другие районы. Кроме того, в историческом центре у нас никакая реновация тоже невозможна, потому что там нет и не будет для нее стартовых пятен».

«Вот если бы это было госпрограмма, – мечтательно молвил архитектор Евгений Подгорнов. – Тогда можно было бы... А если ориентироваться на частных инвесторов, то все заглохнет, результат будет плачевным. Вообще я детство свое прожил в квартале Лигово и помню, как это, жить в районе, где плотность застройки пять этажей, где зеленые пространства, где спокойно можно выходить гулять... Это чудесные кварталы, недавно там снова побывал. И это было в свое время умное решение, я бы даже сказал, «смарт-дома». Сколько сейчас живет в 35 метрах? Двое? А тогда?»

Единственным сторонником реновации оказался Феликс Буянов, основатель «Архитектурной мастерской „Б2«».

«Ну хорошо, вы предлагаете покрасить фасады и все? Но там же нужны, во-первых, серьезные конструктивные изменения. Во-вторых, мне, например, очевидно, что эти районы маргинализируются. Там в основном остается малозанятое население, алкоголизированное. И очень уж счастливым и успешным оно не выглядит, – заявил архитектор. – А с другой стороны, несмотря на то, как в обществе сейчас муссируется непривлекательность так называемых «муравейников» на окраинах, экономически активное население течет именно туда. Молодежь вся там. Да и фактор цены что-то все-таки значит: хрущевки дешевле этих новых квартир. Население в них стареет, молодые уезжают, техническая усталость конструкций растет, инженерные системы все требуют замены...»

По мнению Буянова, переломить агрессивное недоверие горожан к любым попыткам реновации можно опытным путем.

«Выбрать два-три квартала и двух-трех социально ответственных застройщиков, и отдать им эти кварталы без всяких конкурсов. И мы бы получили, может быть, первые положительные примеры, и люди бы поверили, появился бы социальный заказ на это, не было бы такого яростного противодействия, – считает он. – Ну, например, в Московском районе — то есть, «сладкие» для инвесторов кварталы».

Внятной поддержки в ответ не прозвучало. «Просто время ещё не настало», – выразил общие настроения Дмитрий Панов. А может, это и к лучшему – сохраним дух Петербурга для потомков. 

Елена Зеликова, «Фонтанка.ру»