Что происходит с ипотекой при реновации и как правильно оформить права на новое жилье взамен снесенного: советы юриста.

Мэрия столицы уверяет: новое жилье у пересленцев по программе сноса пятиэтажек в Москве будет дороже прежнего. А ипотека тоже «потяжелеет»? Sobesednik.ru обсудил это с главой юридической службы столичного агентства «Нора-недвижимость» Александром Перепелкиным.

Новые нюансы

— Будет ли отличатся просто ипотека и ипотека в домах из списка на реновацию?

— Все эти вещи учтены в недавно принятом законе о реновации. И надо сказать, учтены в очень отрадном ключе.

Без этого закона происходила следующая ситуация: так как объект ликвидируется, то права собственности на него прекращаются. В том числе и ипотека. В связи с этим трудно найти банки, которые в принципе кредитуют такие объекты. Как правило, если речь идет о покупке квартиры в доме старой постройки, банк всегда запрашивает от заемщика сведения, подтверждающие, что этот дом не подлежит сносу и не стоит в какой-либо программе. Поэтому если банки и выдают ипотеку на приобретение квартиры в таких домах, то это — единичные случаи.

Естественно, сталкивались банки и с обманом: со сносом дома ипотека прекращается, человек перестает выплачивать деньги, банк требует полного возврата средств — в связи с тем, что утрачено обеспечение по кредитному договор (квартира) — но при этом у заемщика ничего нет, что можно забрать с торгов...

Так вот, чтобы такого не возникало и чтобы банки не боялись давать кредиты под такие дома, по новому закону предусмотрено правило, согласно которому все обременения, в том числе залог, переносятся на новую квартиру, которую гражданину город предоставляет взамен.

При этом согласие ни залогодержателя на ее отчуждение, ни залогодателя никоим образом не требуется. А основанием для залога на новую квартиру является сам договор мены или предусмотренное по программе реновации изъятие одного жилья и предоставление взамен него другого. Регистрация производится Росреестром на основании договора, который заключается в рамках программы реновации.

— Может ли собственник требовать денежную компенсацию за старое жилье у мэрии, если его квартира в доме, попавшем под реновацию, находится в ипотеке?

— Нет. Если квартира в залоге у банка или имеет какое-то обременение, собственник лишен права требовать денежную компенсацию — только другую квартиру. И опять-таки, согласия ни залогодержателя, ни залогодателя на это не требуется.

Перепелкин / YouTube

Размер ипотеки останется прежним

— А меняется ли тело кредита после переселения?

— Ничего не меняется. Ипотека — это просто способ обеспечения обязательств по кредитному договору. Сам кредитный договор ваше переселение по программе реновации никоим образом не затрагивает. Это просто способ обеспечения на случай, если кредит не будет погашен (чтобы можно было обратиться с взысканием на заложенное имущество).

Если вы перестанете платить по ипотеке [после переселения], банк получит квартиру, которая гораздо больше по стоимости, чем та, на приобретение которой выдавался заем. Получается, что в случае обращения взыскания на это имущество у банка гарантии получить свои средства становятся выше. Но на сам кредитный договор и отношения с банком данный аспект никак не влияет.

— То есть, предположим, человек выплатил 1,5 млн банку. Оставалось выплатить 500 тысяч. Но тут его дом попал под реновацию, и ему предоставляют новую квартиру. Правильно ли я поняла, что независимо от того, какую квартиру ему дали и насколько она дороже, выплачивать банку гражданин будет те же оставшиеся 500 тысяч и ни копейкой больше?

— Да. Подобные вопросы возникают потому, что люди неверно понимают сам предмет ипотеки. Все почему-то думают, что выплачивают деньги за квартиру. На самом деле это не так. Деньги за квартиру продавцу уже были заплачены при купле-продаже. А банку человек возвращает взятый у него кредит. Заем как был, так и остается — в том же размере. Меняется лишь предмет ипотеки, то есть имущество, которое находится в залоге у банка под выданный кредит: та недвижимость, на которую может быть обращено взыскание в том случае, если этот заем не будет отдан.

Права оформлять лучше через суд

— В новом законе есть такой момент, который вызывает опасения: гражданин при заключении договора мены с городом на новое жилье по программе реновации обязан иметь все документы о собственности на квартиру, а город — нет...

— Речь идет о том, что на момент заключения договора мены город, возможно, еще не зарегистрировал свое право. Но при этом речь должна обязательно идти о доме, который уже введен в эксплуатацию и который построен за счет городских денежных средств, где у города однозначно возникает право. Просто законодатели дали городу возможность заключать такие договоры и регистрировать сразу нового собственника, у которого изымается старое жилье — как бы переуступая ему право собственности сразу, «перешагивая» через право города. То есть без регистрации прав самого города.

Но, опять-таки, четко установлено, в каких случаях это возможно. То есть, повторяю, это должен быть именно такой дом — который уже введен в эксплуатацию, и там, где у города однозначно будет право на приобретение права собственности данной квартиры, просто сама регистрация еще не произошла.

— Это сильно способно осложнить жизнь собственнику?

— Думаю, что человеку, которому будут предлагать заключить такой договор относительно жилья, в отношении которого город не зарегистрировал право, все-таки не нужно идти на этот вариант. Пусть это будет установлено судебным решением (между прочим, в законодательстве зафиксирован такой порядок: если в течение 90 дней люди не могут договориться, нужно судебное решение). Пусть суд проверяет основания: действительно ли город имеет право передавать данные квартиры без регистрации его права.

— То есть вы советуете в этом вопросе быть аккуратнее?

— Безусловно. Потому что в этих случаях возможна такая ситуация: раз пока город свое право не зарегистрировал, это может растянуться во времени, или же город сам будет с кем-то из инвесторов по этому дому судиться... Теоретически такие ситуации возможны — я не говорю, что это специально кто-то будет делать.

Понимаете, ведь город же не просто так протащил такие поправки. Тем более что такая система уже де-факто у нас давно существует. Сейчас многим лицам, которых отселяют (когда, к примеру, изымается участок для государственных и муниципальных нужд), предлагается именно такая схема. С нанимателями заключают краткосрочный договор соцнайма. А там, где речь идет о собственности, люди вообще могут год или дольше жить на птичьих правах...

В общем, если бы я сам попал в такую ситуацию, я бы напрягся. Сами понимаете, скорее всего, никто никому не будет доказывать, что предоставляемое мне жилье (в отношении которого нет записи в реестре) соответствует всем необходимым требованиям. Поэтому город должен стать его собственником и лишь после этого передавать жилье гражданам. А если нет — пусть суд проверяет обоснованность права города на это жилье. Я считаю, здесь споры вполне возможны.

Собеседник