С точки зрения юриста, есть как минимум семь причин отказаться от реновации пятиэтажек в том виде, в каком она запланирована московскими властями сейчас.
1. Процедуру реновации планируется реализовать через изменения в закон «О статусе столицы Российской Федерации». Но юридически реновация как процесс обновления жилья никак не связана со столичными функциями Москвы. Если государство озадачилось проблемой ветхости и аварийности, то это должно равным образом касаться остальных городов нашей родины. Воронеж, Иркутск, Краснодар и другие большие и малые города имеют в данной сфере точно такие же права, как и столица. Нет никаких предпосылок говорить о том, что в Москве жилье дряхлеет как-то иначе, чем везде.

2. Срочное принятие специального закона при наличии общих норм в Гражданском, Земельном и Жилищном кодексах плохо сочетается с самой идеей того, что же такое закон. Закон – это акт высшей юридической силы. Он призван регулировать наиболее важные общественные отношения и выражать волю народа. Только это придает ему качество верховенства. Он не может быть ситуативным и приниматься в пожарном порядке вопреки интересам местных сообществ. Какой бы масштаб реновация ни имела, в любом случае она должна подчиняться общим для всех правилам.
3. В проекте старательно обошлись без слова «изъятие», но по сути это и есть самое настоящее изъятие недвижимости, или экспроприация (от латинского ех – «от» плюс proprius – «собственность»). «Я забираю твою собственность», – говорит государство. А покуда так, все правила изъятия, ведущие свою историю еще от голландского юриста XVII в. Гуго Гроция, должны применяться и для реновации. Они очень просты. Основанием изъятия может быть только общественная польза. И справедливая компенсация собственнику. Ничего этого в проекте закона юрист не увидит. Значит, это не реновация, а конфискация, которая несовместима с развитым правопорядком.
Новая неопределенность для пятиэтажек
4. В законопроекте предложен лишь один вариант возмещения потерь – предоставление «равнозначного» жилья без каких-либо доплат. Но ничего не говорится о компенсации так называемых сентиментальных ценностей: выплате денег за насильственный разрыв человека с пространством его обитания. В современном мире объект недвижимости – это уже не столько квартира, сколько повседневный образ места, в котором житель существует. То есть те чувства и эмоции, которые за годы сделали место «своим», закон просто игнорирует.
5. Город развивается не сам по себе, а по определенным планам. В Москве есть закон о генеральном плане; недавно утверждены многострадальные правила землепользования и застройки. Эти документы являются обязательными. Однако проект закона о реновации допускает ситуации, когда девелопер сможет выгрызать куски из городской ткани без учета планировочной документации. И без общественного обсуждения.

6. В наспех состряпанном постановлении правительства Москвы от 2 мая 2017 г. № 245-пп предусмотрен особый порядок голосования по вопросу о реновации: через приложение «Активный гражданин», в центрах госуслуг либо до 15 июня 2017 г. на общих собраниях собственников. Но есть только один порядок принятия решений по поводу имущества дома, и он установлен в Жилищном кодексе РФ. Это общее собрание собственников, которое никакими датами ограничено быть не может. Все остальное – это шоу, лишенное юридического содержания, поскольку позволяет отнестись к мнению жителей как к пустой, ни к чему не обязывающей формальности.
7. Как судебному юристу, мне неприятно видеть в проекте и очередную попытку пренебречь гарантиями, установленными для жителей в процессуальных кодексах. Проект предусматривает, что решение о выселении подлежит немедленному исполнению, да еще и указывает, что и как здесь можно обжаловать. Как я понимаю, авторы проекта так торопились обеспечить оперативность изъятия квартир, что забыли о том, ради кого и в каком порядке все это должно по закону делаться. При этом они не только упустили из виду право на судебную защиту, которое, замечу, носит абсолютный характер, но и посягнули на независимость судей и самостоятельность судебной власти.
Законы под снос
Проект можно критиковать бесконечно долго, но я надеюсь, что в первоначальном виде он принят не будет. Вспоминается мнение судьи Конституционного суда Константина Арановского, который писал: «Что касается государственных нужд, то утолять их следует на законных основаниях, а интерес обогатиться за чужой счет к таким основаниям не относится – денежная нужда как таковая не дает государству права присваивать чужое».
Не стоит забывать, что наши права находятся на вершине юридических ценностей. И право собственности, безусловно, одно из них.
Автор – кандидат юридических наук

Ведомости