Поправки приняты, вопросы остались

© РИАМО, Анастасия Осипова

Закон о реновации в Москве в окончательной редакции принят Госдумой 14 июня. А это значит, что глобальной перестройке в столице все-таки быть. В первоначальную версию, которая вызвала бурный резонанс в обществе, было внесено 126 поправок.

Среди важнейших для собственников:

- возможность получить не только равнозначное, но и равноценное жилье,

- оформить денежную компенсацию,

- увеличить площадь нового жилья за доплату.

Также поправками закреплено право на получение жилья в том же районе (за исключением домов, расположенных в Зеленограде, Троицком и Новомосковском округах). В окончательном варианте закона запрещается сносить дом, пока в суде рассматривается вопрос по его расселению.

Некоторые из поправок сгладили многие острые моменты в положениях законопроекта. И все же, по мнению экспертов, в переводе с бюрократического языка на человеческий закон по-прежнему звучит неоднозначно и таит в себе много подводных камней.

Шаткое положение

© РИАМО, Анастасия Осипова

В законе о реновации отсутствует понятие «пятиэтажки», вместо которого фигурирует менее конкретное «многоквартирный дом». Такая неточность оставляет лазейку для возможности сноса любых многоэтажек в будущем. Причем, быть дому или не быть, решает не суд, а власти столицы. Ведь, согласно новому закону, именно органы государственной власти города Москвы «определяют перечни многоквартирных домов, которые попадают в границы подлежащей реновации территории».

«В шатком положении могут оказаться многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения, а также многоквартирные дома, аналогичные им по своим конструктивным характеристикам. И решать судьбу таких домов будут, безусловно, власти Москвы», - комментирует президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.

Впрочем, согласно одной из важнейших поправок, принятых 9 июня, список домов, входящих в программу реновации, будет окончательно утвержден после принятия закона Госдумой и подписания его президентом РФ. После этого добавить в программу дома будет возможно лишь по инициативе их жителей. В поправке также предусмотрена возможность выхода из программы дома, жители которого не желают переселяться. Правда, выйти из программы в этом случае нужно успеть до момента передачи первой квартиры.

В каком окружении будут жить воспротивившиеся реновации собственники - хороший вопрос. Нет никакой гарантии, что в их районе сохранится привычная глазу инфраструктура, полюбившиеся тенистые дворики и уютные скверы. Закон о реновации четко гласит: «В целях реализации решений о реновации подготовка документации по планировке территории осуществляется без учета ранее утвержденной документации по планировке территории и (или) установленных земельным законодательством Российской Федерации требований к образуемым и изменяемым земельным участкам применительно к земельным участкам, на которых расположены включенные в решение о реновации многоквартирные дома или подлежащие изъятию для государственных нужд объекты капитального строительства, не являющиеся объектами жилищного строительства». Это значит, что власти столицы могут застраивать территорию как им угодно. Правда, как уточняет Сухов, строительство должно будет вестись в рамках действующих СНИПов и САНПИНов, градостроительных регламентов.

Беззащитные собственники

© РИАМО, Анастасия Осипова

 «Реновация страшна не сама по себе, а тем, что появилась слишком стремительно», - считает юрист Любовь Глазкова.

По ее словам, понятия реновации в действующем законодательстве нет по сей день, но она уже нарушает все возможные законы, включая Конституцию РФ. Первоначальный проект закона был настолько плох, что жители Москвы не остались в стороне от его обсуждения. Однако внесенные в него поправки ничего не меняют, а парламентские слушания не внесли ясность в понимание того, как власть собирается устранять противоречия в законопроекте.

«Учитывая отрицательные отзывы Общественной палаты, Совета по кодификации при Президенте и даже Совета по правам человека, а также многочисленную юридическую аналитику, закон нужно дорабатывать», - уверена Глазкова.

Один из самых уязвимых моментов в проекте, по ее мнению, - ущемление права собственности.

Согласно действующему законодательству, в многоквартирном доме есть собственность двух видов: общая и частная. В общую входят: земельный участок, стены, лестницы, чердаки, подвалы, коммуникации (ст. 36 ЖК РФ). А частная - это квартиры (приватизированные, купленные, полученные в дар или по наследству). Общей собственностью, по словам Глазковой, действительно может распорядиться общее собрание собственников дома. Для этого законом установлен высокий кворум: не менее 2/3 долей должны проголосовать «за».

Однако если речь идет об утрате частной собственности, за это должны проголосовать все собственники. Юрист напоминает, что судьба частной собственности решается исключительно по воле собственника, и воля эта ничем не может быть ограничена. Любое принуждение к сделке является нарушением Конституции и соответственно наказывается, а сама сделка признается недействительной.

«По действующей Конституции право собственности является незыблемым. Свобода договора - обязательное условие осуществления гражданско-правовых сделок. Понятие собственности в России свободно от понуждения и давления. Принуждение к совершению сделки является уголовным преступлением», - заключает эксперт.

Глазкова уточняет, что при возникновении общественной и муниципальной необходимости право собственности может быть признано не абсолютным. Однако в данном случае, по ее мнению, ни проект закона, ни реальная жизнь не содержат никаких указаний на то, что дома со сроком службы в 120 лет подлежат замене на дома со сроком службы в 80 лет.

Компенсация: равноценная, но не полноценная

© РИАМО, Николай Корешков

Любовь Глазкова обращает внимание на несовершенство и непродуманность порядка голосования жителей.

«Авторы законопроекта как будто не знают, что голосование в МФЦ является не более чем социологическим опросом, а Гражданский и Гражданско-процессуальный кодексы такого порядка голосования не признают. Как юристы, которые писали проект, могут не знать, чем референдум отличается от плебисцита? Это вопрос их профессиональной пригодности», - констатирует она.

Перечисленных нарушений, по мнению эксперта, с избытком хватает для того, чтобы либо начинать кропотливую работу по приведению законопроекта в соответствие с действующим законодательством, либо отложить его до лучших времен.

Несмотря на принятую поправку о предоставлении жильцам хрущевок равноценного жилого помещения либо равноценной денежной компенсации за жилье, далеко не все важные нюансы еще учтены.

«Закон упорно обходит стороной важнейшие составляющие равноценной компенсации за снос - стоимость земли, коммуникаций, долгов управляющих компаний перед собственниками, взносов на капремонт. Учитывая стоимость земли в Москве, компенсаций должно хватить на покупку квартиры в любой точке мира», - считает юрист.

Что же до несогласных, оставшихся после голосования в меньшинстве, в законе по-прежнему очень скупо говорится о судебной защите их прав. Принятые поправки лишь увеличивают «срок депортации» с 60 до 90 дней.

«Однако по факту никакой защиты у собственника нет», - констатирует Глазкова.

Качество жизни на стройке

© РИАМО, Николай Корешков

Еще один важный момент, на который обращает внимание юрист, это последствия принятия закона и начала реновации для экологии Москвы.

«Проектом закона не учитываются обязательства застройщика экологического, санитарного, транспортного и противопожарного характера. По сути, уплотнительная застройка, не обеспеченная инфраструктурой, является шагом назад в развитии города», - говорит Глазкова.

После начала реализации программы реновации в Москве значительно возрастет уровень шума, что на длительное время приведет к снижению качества жизни населения.

«В Москве и так проживает каждый восьмой житель страны, а после реновации население может увеличиться еще на 5 млн человек», - прогнозирует эксперт.

РИАМО