Sobesednik.ru вместе с экспертом по жилищной политике Юрием Эхиным оценил предлагаемое новое жилье в рамках реновации.

На ВДНХ в рамках Urban Forum можно посмотреть, в какие квартиры будут переселять жителей домов, согласившихся на программу реновации. Власти столицы обещают жилье повышенного комфорт-класса, с такой же отделкой. Оценить, расходятся ли обещания с реальностью, Sobesednik.ru попросил члена Союза архитекторов России Юрия Эхина. Вместе с ним мы отправились в шоу-рум на ВДНХ – изучать новые квартиры.

Внутри

Варианты, представленных на ВДНХ квартир, поначалу показались весьма приятными. Но, присмотревшись, я узнала планировку, которая используется в панельных девятиэтажках 1970-80-х годов постройки, да и позже – в 17-этажках. Только кухня побольше (а в некоторых пятиэтажках, попавших в реновацию, она и вовсе такая же по метражу), да санузел побольше. Зато нет антресолей и встроенных шкафов, которые прекрасно справляются с ролью кладовок.

Зачем же для такого было приглашать к архитектурному конкурсу престижное бюро Нормана Фостера? И где тут уровень комфортности, как в цековских и совминовских домах, которые пообещал Sobesednik.ru в недавнем интервью один из главных авторов закона о реновации Владимир Ресин?

«Достижения» вчерашнего дня

– Что думаете? – поинтересовалась я у архитектора Юрия Эхина. – Нравится?

– Думаю, это не жильё XXI века, которое обещал Владимир Ресин. Я не сомневаюсь, что архитектор Норман Фостер придет в шок, увидев это. Но, к сожалению, реальное жилье может быть еще хуже. Я вижу, что бабушки ходят, все обмеряют, выписывают цифры – для них каждый сантиметр кажется важным. Но они не учитывают, что это лишь вывеска и реклама – макеты из гипсокартона, которые уже назвали потемкинской деревней. В законе написано, что жилая площадь будет не меньше, а общая площадь – будет превышать хрущевки (допустим, на один квадратный метр). Других гарантий нет.

– Про стройматериалы будущих домов по этим образцам мы, понятно, ничего сказать не можем. А вот внутреннюю отделку оценить способны. Ламинат-то на полу все лучше линолеума в кухне…

– Это так. И стеклопакеты не надо ставить, и даже на ручках для дверей можно сэкономить – все уже есть. Наверное, кому-то это покажется хорошим уровнем. Но, повторяю, это лишь образцы. А поскольку московские власти демонстрируют эти «достижения» вчерашнего дня, значит, большего они не сделают.

Первые дома, конечно, сдадут, с их точки зрения, образцово-показательно. А дальше...

Роза ветров и другие «мелочи»

– А что дальше?

– Дальше наступит реальность. Даже в шоу-руме мы видим за окнами декорацию не с зеленью и благоустройством, а фото плотно застроенного многоэтажными домами мегаполиса до горизонта. Эти картины скоро станут повседневностью для жителей пятиэтажек. Вспомним, что новые дома будут не менее 14 этажей, плотность застройки будет выше в разы, то есть дворов почти не будет. Подумайте, зачем закон о реновации позволяет городским властям отклоняться от градостроительных и санитарных норм и уплотнять застройку?

Солнца в новых квартирах будет меньше – не случайно теперь нормы инсоляции урезаны на треть. Раньше полагалось, чтобы солнце в окнах квартиры было не менее трех часов в сутки с 22 марта по 22 октября. Теперь, оказывается, солнца достаточно с 22 апреля до 22 сентября. А ведь это не только комфортное ощущение человека, это и снижение заболеваний дыхательных путей, туберкулеза. Ссылки на то, что в Европе инсоляции не придерживаются, неубедительны.

В Европе также строго следят за профессионализмом градостроителей. Потому плотность жилой застройки в Берлине и Лондоне не превышает 5 тыс. человек на гектар – это как раз соответствует плотности районов пятиэтажек (2-4 дома на гектар). А в целом в Москве плотность уже превысила 9 тыс. человек на гектар. Через реновацию её хотят довести до 15 тыс. и больше, что явно усугубит среду обитания, лишит город всякого комфорта.

Среди разработчиков и депутатов закона о реновации нет ни одного профессионального градостроителя. Это нонсенс. Отсюда столько ляпов. Известные всем депутаты забыли, например, предусмотреть вентиляцию в новых квартирах. Хотя вентиляция есть и в пятиэтажках, и в домах XIX века. Зато депутаты в поправках записали газоснабжения и газовые колонки, которые без вентиляции делать запрещено. При том, что газ нельзя делать в домах выше 9-ти этажей. Также в современных квартирах, по их мнению, может быть душ вместо ванны. Таких откровенных глупостей не может допустить ни один профессиональный архитектор и градостроитель.

Такая же история с деревьями.

– Их обещают высадить почти в том же количестве.

– Именно, что «почти»: по старым нормам на человека должно было приходиться 5,3 кв. м. зелени, по новым – достаточно 3 кв. м.

Гринпис, кажется, подсчитал, что речь идет о 27 тысячах га. Если снесут 4,5 пятиэтажек, сколько деревьев будет вырублено? Около каждой – минимум 15 крупномерных деревьев (а на самом деле больше). Это почти 100 тысяч деревьев. А где у столицы будут «легкие» в течение четверти века, пока новые деревья вырастут?

И наконец, роза ветров в Москве устроена так, что ветра идут с юго-запада и продувают город насквозь. Чем больше высотных домов, тем плотнее «экран», который не позволяет «проветривать» город. Москва в итоге рискует задохнуться от смога.

И наконец, помните, в Лондоне сгорел 29-этажный дом в тот самый день, когда Госдума приняла во втором чтении закон о реновации. Это очень символично. Даже с противопожарной точки зрения будущие застройки опасны. По данным МЧС, в столице есть две пожарные лестницы, которые достают только до 16 этажа. Обе они – в Подольске. То есть если в Москве загорится 25-этажный дом, жители верхних этажей просто задохнутся.

Куда денется мусор

– Вы участвуете в конкурсе архитекторов на проекты реновации?

– Нет. Я принципиально не согласен с теорией сноса. Это большая стратегическая ошибка. Давайте подсчитаем хотя бы такую простую вещь, сколько мусора получится от снесенных 8 тысяч домов. У меня получилось 25 млн «КаМАЗов». Если их выстроить в одну линию, это будет расстояние от Земли до Луны. Даже от сноса 4,5 тысячи пятиэтажек автоколонна из этих мусоровозов опоясает Землю по экватору в пять рядов. Совершенно ужасные цифры даже от первой волны такой реновации.

Область уже объявила, что такое количество мусора им негде захоранивать, и они отказываются его принимать. Месяц назад в интервью мэр Собянин говорил, что строительный мусор – вопрос серьезный, давая понять, что власти им не занимались. А сегодня вдруг его зам по градостроительной политике Марат Хуснуллин заявил: оказывается, есть 20 заводов, которые будут его перерабатывать. Откуда взялись заводы? Неужели мы бы не знали, если бы их построили? Переработка строительного мусора в стойматериалы сегодня также невозможна, поскольку у нас не регламентировано использование такого вторсырья в строительстве.

Все проблемы реновации, как они названы в законе, можно решить иначе. «Обновление среды жизнедеятельности, создание благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства в целях предотвращения роста аварийного жилого фонда» имеют решение путём реконструкции пятиэтажек, как это делается по всей Европе. Модернизируя дома, можно повысить пятиэтажную застройку до уровня современного комфорта и престижа без проблем для экологии. Тем более что эти дома не аварийные. Наоборот, в законе сказано, что аварийные дома в программу реновации не попадают, хотя начиналось всё именно с разговоров о якобы аварийности пятиэтажек.

Так ли уж дома изношены?

– Говорят, реконструировать – это слишком дорого...

– Лукавство. Это можно доказать с калькулятором в руках. Реконструкция с надстройкой этажей дешевле сноса и нового строительства на 40% домов такой же этажности. Сюда входит перепланировка и отделка квартир лучше, чем мы видим в шоу-руме. Несколько домов в Москве по такой технологии сделано.

– А как быть с износом? В интервью «Собеседнику» Владимир Ресин уверял, что техническое состояние домов уточняется каждый год, что термина «несносимые серии» не существует, он был придуман для разграничения домов по лужковской программе переселения, и что в реновацию войдут только панельные пятиэтажки, которые вот-вот рухнут...

– Эти тезисы опровергаются фактами. Есть постановление Правительства РФ №47 от 28.01.2006 г., которое устанавливает порядок определения домов аварийными, предаварийными или ветхими. Оно касается всех типов домов. Там речь идет об износе основных несущих нагрузку конструкций – это фундаменты, стены, перекрытия и балки... Если их износ составляет 70%, дом считается ветхим.

Теперь давайте посмотрим на реновируемые пятиэтажки. Эти дома были рассчитаны по первой категории конструктивной прочности: кирпичные и блочные – на 150 лет службы, панельные – на 125 лет. Никаких признаков, что эти пятиэтажки находятся в столь плачевном состоянии, как уверяют власти, нет. Это надо доказывать. А этого пока мэрия не сделала – одни лишь уверения...

Первые «сносимые» хрущебы действительно были рассчитаны на 25 лет. Их осталось снести 55 домов, и они действительно были другие. Эти дома были закуплены у французской фирмы Раймона Камю, и построили их немного (всего 15% от всех пятиэтажек).

Теперь о техническом обследовании. Как правило, никто не лазает по подвалам и чердакам, не заходит в каждую квартиру. А делать это должна межведомственная комиссия с участием собственников жилья. Просто БТИ накидывают ежегодно проценты амортизации. Но и тут «прокол»: если дом рассчитан на 150 лет, а простоял всего 50, то даже накидывая проценты, все равно минимум 75 лет запаса прочности еще остается.

Не говоря о том, что даже аварийные дома подлежат реконструкции. В Жилищном кодексе слово «реконструкция» записано 90 раз. А в законе о реновации – один раз и то в отношении аварийных домов, которые в программу не вошли. Абсурд такой реновации состоит в том, что сносить хотят крепкие дома, а реконструировать (восстанавливать) – аварийные дома. В моей голове это не укладывается.

Голосование

– Вот теперь, когда 4,5 тысячи домов включены в программу, кто-то будет проводить детальное изучение их технического состояния?

– Никто. Проделанный фокус с законом о реновации состоит в том, что единственным основанием для сноса домов теперь стало мнение жителей, а не состояние их домов.

Жителей на словах ввели в заблуждение об аварийности, они пошли голосовать в МФЦ или через интернет, на портале «Активный гражданин». Речь шла о предварительном, по сути, учете мнения населения (именно так называется Постановление правительства Москвы №245-ПП от 02.05.2017 года, по которому проводили голосование). Включение в программу на этом основании, насколько я понимаю, – это филькина грамота. Если придерживаться закона, юридически значимых последствий от такого «голосования» не должно быть никаких.

Но есть хитрая особенность – в законе о реновации написано, что предварительный учет мнений может являться основанием для включения дома в программу. И получается странная вещь. Люди голосовали против проживания в аварийных домах. А дома оказываются не аварийными. Они голосовали против пятиэтажек, а оказывается, что в законе речь идет и о шести, семи, восьми, девяти-этажках...

Тем более что в голосовании принимали участие как собственники жилых помещений, так и наниматели (что не предусмотрено ЖК), которым город юридически не передавал полномочия голосовать от своего имени. Закон же о реновации, который вроде как дает нанимателям такие права, вступил в силу после всех этих действий, следовательно, они были незаконны. Дальше. В голосование не были включены собственники нежилых помещений. Они и до сих пор не включены.

В общем, это голосование не стоит той бумаги, на которой оно зафиксировано.

– Но мэрия уверяет, что это чуть ли не окончательный список. И с принятием закона он практически закрыт.

- Это неправда. Если список закрыт, то для чего в законе записали о сносе девятиэтажных домов, хотя голосовали только жильцы пятиэтажек? Сегодня мы видим первую волну т. н. реновации. В общей сложности она затронет около 20 тыс. многоэтажек – половину всех жилых домов столицы, в которых проживают не менее 5 млн москвичей.

Особенно плохо, что при этом закон о реновации лишает права жителей домов на землю под их домами без всякой компенсации, которая должна составлять миллионы рублей на квартиру. Согласно ЖК РФ земельный участок является частью общедолевого имущества, что подтверждено постановлением Верховного суда. Несмотря на это, изъятие земли производится в момент, когда при «добровольном» сносе домов земельные участки переходят городу Москве. Новые дома строятся уже на земле города или на той земле, которую Москва передает в аренду созданному им фонду содействия реновации, но не жителям. Это, по сути, пересмотр итогов приватизации.

Цель – 30 млн москвичей

– Обещают, что переселенные люди будут ходит в те же поликлиники, а их дети – в те же детские сады и школы. И что строить будут с учетом этих потребностей, что так уже делают в Новой Москве... Выполнят, как думаете?

– Буквально сегодня экс-руководитель института Генплана Москвы Сергей Ткаченко опубликовал статью, в которой пишет, что в Новой Москве – полнейший минус по этим параметрам: плотная застройка высотными домами, безо всяких рабочих мест и инфраструктуры. Это что касается Новой Москвы и учета требований жителей.

Что касается обещания ходить в прежнюю школу. Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов заявляет, что микрорайонную жилую застройку будут менять на квартальную. А это значит, что снесут все, что есть на этой площади. Иначе сделать из микрорайона квартал не получится.

– Зачем тогда все это? Да еще с такой спешкой?

– Мне кажется, ответ на поверхности. Во-первых, спад в жилищном строительстве, а у нас этот сектор считается основой роста экономики. К слову, эксперты ООН говорят, что такая политика – ошибка: стимулируя рынок недвижимости, власти искусственно способствуют тому, что деньги перетекают именно в эту сферу. Хотя все законы экономики говорят другое: лучше бы эти деньги шли в производство.

Но в Москве промышленность сокращается, столичные власти обещают реновировать промзоны, застраивать жильем.

Соответственно, строительный сектор должен поделить бюджетные деньги (3,5 трлн руб.). За счет этих денег подпитают все крупные строительные компании.

Вторая главная цель – рост численности жителей Москвы. Марат Хуснуллин называет желаемую цифру – 30 млн человек (сегодня самый крупный город мира – Шанхай, где живет 24 млн, но это Китай с его 2 млрд населения). У меня волосы шевелятся от таких прогнозов – он не понимает последствий этого.

– Есть более страшные, чем грядущий коллапс на дорогах, тотальное отсутствие работы и ужасающая экология?

– Есть. Как специалист по градостроительству я понимаю, что будут нарушены все нормы гражданской обороны. Собрать четверть населения страны в один город (а такая концепция распространяется сегодня на все города-миллионники) непродуктивно и очень опасно.

Ведь уничтожить один город гораздо проще, чем если жители будут расселены по всей стране. Достаточно одной нейтронной бомбы, радиация от которой, в отличие от атомной, быстро улетучивается, а взрывная волна минимальна. Город останется, люди – нет.

– Апокалипсис какой-то.

– Думать о безопасности надо всегда. Вопрос в другом – глупость это или далеко идущие планы? Думаю, то и другое. У кого-то – далеко идущие планы, у кого-то глупость и жадность – это ведь неразделимые понятия. Человек, который зацикливается на больших деньгах, априори лишается мудрости. Это старая истина.

О чем речь

Мэрия хочет видеть в новых домах 3 типа однокомнатных квартир (37,5 – 42,5 кв. м.), 4 типа двухкомнатных (47,5 – 65 кв.м.) и 4 типа трехкомнатных (58 – 94 кв. м.).

Предполагается сдавать жилье «под ключ» (включая фурнитуру на дверях, электропроводку с выведенными розетками, будут установлены унитазы, смесители, ванны, счетчики тепла и воды, энерго-эффективные батареи, стеклопакеты на окнах, застекленные балконы, ламинат и линолеум, отделанные кафелем санузлы и кухни). И что все это будет уровня комфорт-класса.

В техзадании указано: отделка из расчета 9,4 тыс руб/кв. м. Между тем эксперты отмечают – сегодня это цена самых дешевых вариантов массовой отделки. Комфорт-класс начинается от 18 тыс руб/кв. м.

Вопрос экологичности и безопасности используемых для отделки по такой цене материалов так же вызывает сомнение.