С 1 июля вступили в силу изменения в законодательство, которые ужесточают контроль над застройщиками. Многие ожидали, что девелоперская активность в Москве пойдет на спад, но она напротив резко усилилась. И это напрямую связано с новыми поправками в закон о долевом строительстве.

Дело в том, что застройщики массово набрали разрешений на строительство на годы вперед, пока их выдавали еще по старым правилам. Объемы впечатляют. Как пишут «Ведомости», в июне компании получили в Москве сразу 132 разрешения против в среднем 13-15 в предыдущие месяцы. А всего по выданным за полгода разрешениям можно построить почти 18 миллионов квадратных метров жилья. Для сравнения – в первом полугодии прошлого года в столице было выдано разрешений на строительство около 4 миллионов «квадратов». Еще более 7 миллионов квадратных метров жилья можно возвести в Подмосковье по разрешениям, выданным с января.

В Москве каждый год вводится жилья примерно на 3,5 миллионов квадратных метров. С такими темпами разрешений на 18 миллионов хватит столичным застройщикам более чем на 5 лет работы, даже если они вообще откажутся от получения новых, отмечает портал «Индикаторы рынка недвижимости». А стоит еще учесть, что на рынке появятся дома, которые уже строятся по выданным ранее разрешениям. Кроме того, повлияет и набирающая скорость программа реновации. В общем, построить должны столько, что интересно, как же все это собираются продавать.

Конечно, можно предположить, что застройщики набрали разрешений по старым правилам про запас, и часть проектов будет отложена. Но аналитики отмечают, что такая тактика компаниям крайне невыгодна. Разрешения выдаются на определенный срок, и бездействие чревато потерей проекта. Но главное, что в каждый объект, еще до получения разрешения, застройщики инвестируют до 30% от его стоимости. И каждый год платят налоги и проценты по банковским кредитам. Поэтому в интересах застройщика возвести объект как можно быстрее и начать его продавать.

Но где же взять столько покупателей? Сейчас главный драйвер спроса – это ипотека, вернее, снижение ставок. В июле 2016 года средняя ставка по ипотеке была 13%, год назад 11%, а сейчас – 9,6%. Часть покупателей ждет, что ставки будут падать такими темпами и дальше. Но Центробанк с апреля держит паузу и, судя по всему, не станет понижать ключевую ставку до конца года из-за макроэкономических и инфляционных рисков.

Другой фактор, который влияет на спрос, это рост доходов. Но кардинального улучшения в этом плане не предвидится. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» полагают, что на фоне затоваривания рынка, замораживания ипотечных ставок и стагнации доходов населения единственным выходом для застройщиков станет снижение цен на квартиры.

ЭМ