В результате реновации плотность застройки в Москве может оказаться выше, чем обещали власти, представляя программу. РБК выяснил, какие районы рискуют уплотниться сильнее всего и как это отразится на комфорте их жителей

Москва уплотняется

Площадь жилья, которое возведут на месте сносимых в Москве пятиэтажек, будет существенно больше, чем власти утверждали ранее.

В марте источник РБК в Госдуме, знакомый с концепцией программы реновации, которую представил депутатам мэр Москвы Сергей Собянин, сообщил, что коэффициент уплотнения городской застройки в результате составит 1,4. Позже в интервью РБК глава стройкомплекса Москвы Марат Хуснуллин пообещал, что новые квартиры для переселенцев из пятиэтажек будут в среднем на 30% больше нынешних. Позже в интервью «РИА Новости» чиновник уточнял, что всего в рамках программы реновации должно быть построено около 20 млн кв. м жилья вместо сносимых 15,1 млн кв. м.

Но уже 10 июня мэр Москвы Сергей Собянин в программе «Вести в субботу» на телеканале «Россия 1» заявил, что «окупаемость построенного жилья будет обеспечиваться, например, продажей половины квартир в доме, в то время как другая половина будет предоставлена для переселения». Позже представитель мэрии уточнил РБК, что для переселения жителей пятиэтажек будет построено 17–18 млн кв. м жилья. Еще 15 млн кв. м будет построено для того, чтобы за счет их продажи на коммерческом рынке окупить проект. В целом инвестиции в программу оцениваются, по его словам, в 3 трлн руб.

Таким образом, коэффициент уплотнения городской застройки при реализации программы составит 2,18, подсчитал РБК. Похожее соотношение указано и в презентации Москомархитектуры «Реализация программы реновации». В ней указано, что плотность пятиэтажной застройки района Черемушки сейчас составляет 9,2 тыс. кв. м на 1 га. А как пример качественной жилой застройки приводятся кварталы Фрунзенской набережной с плотностью в 22,3 тыс. кв. м на 1 га.

Такой коэффициент уплотнения соответствует средним значениям программы сноса ветхих пятиэтажек, которая началась еще при прежнем градоначальнике Юрии Лужкове и должна завершиться в 2018 году, пришел к выводу РБК. В рамках лужковской программы на сегодня снесены 1664 дома. РБК проанализировал, что было построено на месте 50% из них. В исследование попали все столичные районы в пределах старой Москвы, где были снесены не менее пяти домов и на их месте уже завершено новое строительство. Минимальный коэффициент уплотнения оказался в Юго-Восточном административном округе — 2,01, максимальный — в Южном — 3,16. В среднем же по городу он составил 2,38.

Плотность населения Москвы до и после реновации

На карту нанесена плотность каждого района, рассчитанная в тысячах человек на один кв. км

Возможная плотность населения районов Москвы в случае реализации программы реновации по сценарию сноса пятиэтажек в 1999–2018 годах.

В начале мая мэрия Москвы обнародовала список из более чем 4,5 тыс. домов в 85 районах, жителям которых до 15 июня было предложено решить, должны ли они войти в программу по реновации. На основании предварительных результатов голосования РБК определил районы, которые могут претерпеть наибольшие изменения в случае реализации программы по «лужковскому» сценарию. Это Царицыно, где из-за уплотнения застройки после реновации плотность населения может вырасти на 66,6%, Зюзино (58%), Северное Измайлово (49,6%), Метрогородок (46,4%), Кузьминки (45,7%) и Перово (41%).

Источник в столичном стройкомплексе сказал РБК, что до момента, пока не будет сформирована окончательная программа и не появятся конкретные проекты реновации тех или иных кварталов, делать окончательные выводы о плотности их застройки преждевременно.

Как рассчитывалась плотность

Потенциальная плотность населения на один кв. км для каждого района после завершения программы реновации рассчитывалась на основе среднего коэффициента уплотнения в округе по первой, лужковской, программе сноса. В рамках той программы на сегодняшний день были снесены 1664 дома. РБК проанализировал 50% из них. В исследование попали все столичные районы, где было снесено не менее пяти домов и на их месте уже завершилось новое строительство. Список адресов снесенных домов и сведения об их площадях были предоставлены пресс-службой департамента градостроительной политики Москвы. Количество жителей, общая площадь и площадь жилой застройки для каждого района приведены на основе данных Мосгорстата.

Нормативы позволяют

Те коэффициенты, которые сегодня называются, нигде законодательно не закреплены, поэтому власти действительно имеют право строить по действующим градостроительным нормативам до 25 тыс. кв. м на 1 га, напоминает партнер Cushman & Wakefield Денис Соколов. При этом, по его словам, уплотнение застройки в 2,5 раза не означает пропорционального роста числа жителей и возникновения сопутствующих проблем с дорожной инфраструктурой. Во-первых, новые квартиры будут большей площади за счет нежилых площадей; во-вторых, рост населения зависит в первую очередь от появления новых рабочих мест, а не от количества жилья.

Кроме того, власти планируют сносить пятиэтажки вблизи станций метро и увеличение плотности застройки в этих местах может даже разгрузить автодороги, рассуждает Соколов. По его мнению, опыт лужковской программы по сносу пятиэтажек показывает, что, хотя «где-то и могли быть «перекосы», но они имели место скорее при точечной застройке, происходившей параллельно с расселением пятиэтажек, и не были связаны с ней напрямую».

Рост плотности застройки в 2,5 раза не критичен и не означает автоматического роста этажности в 2,5 раза, говорит президент Института экономики города Надежда Косарева. По ее словам, все будет зависеть от эффективности проектных решений.

Аналогичного мнения придерживается генеральный директор инвестиционной компании Key Capital Сергей Камлюк. Главной проблемо​й властей станет не плотность застройки, а контроль за расходованием бюджетных средств при строительстве и само его качество, считает он. «Частные застройщики внимательнее следили бы за расходованием средств, — говорит Камлюк. — При этом важно законодательно прописать зоны ответственности всех участников программы и нормативы качества будущего жилья».

Пока московские власти утверждают, что участие частных застройщиков в программе реновации не предусмотрено. «У девелоперов к этой программе нет интереса», — категорично заявил Марат Хуснуллин в интервью РБК. Однако позже он отметил, что после окончания программы участки, которые не подойдут властям, могут быть выставлены на торги для частных девелоперов. При этом он подчеркнул, что окончательное решение об этом может быть принято только через восемь-десять лет.

Между тем большинство крупных застройщиков, опрошенных РБК, сообщили, что готовы участвовать в программе реновации. О своем интересе, в частности, заявляли S.Holding Алексея Шепеля, «Главмосстрой» Олега Дерипаски и ФСК «Лидер» Владимира Воронина.

Почем метр реновации

Исходя из заявленных параметров программы (на возведение 33 млн кв. м жилья планируется потратить около 3 трлн руб.), столичные власти оценивают себестоимость строительства квадратного метра в 90,9 тыс. руб., подсчитал РБК. Однако представитель мэрии утверждает, что себестоимость строительства одного кв. м жилья по программе будет еще ниже — 70–80 тыс. руб., а цена продажи — 140 тыс. руб. Это дешевле, чем предложения на коммерческом рынке. По данным консалтинговой компании ИРН, в среднем один кв. м жилья в столичной новостройке, расположенной в районе от ТТК до МКАД, стоит 167,6 тыс. руб.

РБК